kredyty

Ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny

Bank nie patrzy na samą pensję, tylko na to, co z niej zostaje po wszystkich zobowiązaniach i po doliczeniu bufora na wzrost stóp. Pokazujemy, jak policzyć to samodzielnie, zanim pójdziesz po ofertę.

Opublikowano 2026-10-16 · 1020 słów

Ranking kredytów hipotecznych – aktualne oferty, ułożone według RRSO.

Czego bank naprawdę szuka

Nie pensji, tylko nadwyżki. Liczy twój dochód netto, odejmuje od niego koszty utrzymania, raty innych kredytów i limity na kartach, a z tego, co zostaje, sprawdza, czy pomieści ratę nowego kredytu.

Do tego dolicza bufor na wzrost stóp procentowych. Rata liczona jest nie przy dzisiejszym oprocentowaniu, tylko przy podwyższonym o kilka punktów procentowych. Dlatego oferta, którą widzisz w reklamie, i kwota, którą dostaniesz, to dwie różne liczby.

Policz to sam w czterech krokach

Krok 1: dochód netto. Weź średnią z ostatnich trzech do sześciu miesięcy. Przy umowie o pracę na czas nieokreślony bank liczy zwykle całość. Przy umowie zlecenie, o dzieło albo działalności gospodarczej stosuje obniżki, czasem do 50 procent.

Krok 2: odejmij zobowiązania. Raty kredytów, raty leasingów, alimenty. Limit na karcie kredytowej i limit w koncie liczone są jako zobowiązanie nawet wtedy, gdy ich nie używasz, zwykle w wysokości kilku procent limitu miesięcznie.

Krok 3: odejmij koszty utrzymania. Banki stosują własne stawki minimalne na osobę w gospodarstwie domowym. Przy rodzinie z dwójką dzieci to kilka tysięcy złotych miesięcznie, niezależnie od tego, ile realnie wydajesz.

Krok 4: sprawdź, czy rata się mieści. Przyjmij, że rata nie powinna przekroczyć 40 do 50 procent dochodu netto po odjęciu zobowiązań. To jest uproszczenie, ale dobrze przybliża wynik banku.

Przykład na liczbach

Para bez dzieci, dochód netto łącznie 12 000 zł, brak kredytów, karta kredytowa z limitem 10 000 zł.

Karta obniża zdolność o około 500 zł miesięcznie, mimo że jest nieużywana. Koszty utrzymania dwóch osób bank przyjmie na około 3 500 zł. Zostaje 8 000 zł. Przy limicie 45 procent maksymalna rata to około 3 600 zł.

Z naszych danych wynika, że rata kredytu 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 5,34 procent wynosi około 2 418 zł. Przy racie 3 600 zł ta para zmieściłaby więc kredyt rzędu 580 000 zł, pod warunkiem że przejdzie przez bufor na wzrost stóp.

Ratę dla swojej kwoty policzysz w kalkulatorze przy rankingu kredytów hipotecznych.

Co obniża zdolność najbardziej

1. Limit na karcie kredytowej i limit w koncie. Najczęstszy i najgłupszy sposób na obniżenie zdolności, bo wystarczy je zamknąć na kilka miesięcy przed wnioskiem.
2. Raty na zakupy w sklepach. Nawet nieoprocentowane liczą się jako zobowiązanie.
3. Krótka umowa o pracę. Umowa na czas określony kończąca się za pół roku bywa liczona z obniżką albo nieuznawana.
4. Niedawne zmiany pracy. Banki wymagają zwykle trzech do sześciu miesięcy w obecnym miejscu.
5. Działalność gospodarcza krótsza niż rok. Przy działalności bank chce zwykle pełnego roku rozliczeniowego, a dochód liczy po kosztach.

Co podnosi zdolność

• Dłuższy okres kredytu. Rata spada, zdolność rośnie, ale całkowity koszt też rośnie i to znacznie, a odrobić go można później tylko nadpłatami. Przy 400 000 zł wydłużenie z 25 do 30 lat obniża ratę o kilkaset złotych, a dokłada kilkadziesiąt tysięcy odsetek.
• Współkredytobiorca. Dochody się sumują, ale sumują się też zobowiązania i koszty utrzymania.
• Wyższy wkład własny. Pożyczasz mniej, więc rata jest niższa. Opisujemy to w tekście o wkładzie własnym.
• Zamknięcie niepotrzebnych limitów. Zrób to co najmniej kwartał przed wnioskiem, żeby zdążyły zniknąć z raportów.

Dlaczego oferty różnią się tak bardzo

Z naszych danych wynika, że marże kredytów hipotecznych mieszczą się obecnie między 1,79 a 2,7 procent, a oprocentowanie między 5,34 a 6,25 procent, przy czym pełny koszt pokazuje dopiero RRSO. Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat różnica między skrajnymi ofertami to kilkaset złotych miesięcznie i ponad sto tysięcy złotych w całkowitym koszcie.

Zdolność kredytowa liczona przez różne banki też się różni, czasem o kilkadziesiąt procent, bo każdy stosuje własne koszty utrzymania i własne obniżki dochodu. Odmowa w jednym banku nie przesądza o niczym.

Zanim złożysz wniosek

1. Zamknij niepotrzebne karty kredytowe i limity w koncie.
2. Spłać drobne raty, nawet nieoprocentowane.
3. Zbierz dokumenty dochodowe za sześć miesięcy.
4. Policz swoją nadwyżkę według czterech kroków powyżej i porównaj ją z ratą z kalkulatora.
5. Złóż wnioski w kilku bankach w krótkim odstępie czasu, żeby zapytania nie rozkładały się na miesiące. Od czego zacząć wybór, pokazujemy w rankingu kredytów hipotecznych.

Ten tekst opisuje ogólne zasady szacowania zdolności. Każdy bank liczy ją według własnej metodyki, a wynik zależy od wielu czynników, których nie da się odwzorować prostym wzorem.